天王寺区四天王寺の不動産動向｜空き家・地価・新築計画から見る2026年
日本最古の仏教寺院・四天王寺を擁し、歴史ある寺町と落ち着いた住宅地が共存する天王寺区四天王寺エリア。長く受け継がれてきた不動産が多いからこそ、相続した住宅の空き家化、築年数の経過した共同住宅の維持管理、世代交代で複雑になる底地や共有名義など、「所有不動産のこれから」を考える時期を迎えている方も少なくありません。ここでは、2026年に公表された最新の公的データや建築計画をもとに、空き家・空き地・一棟マンション・底地を所有する方が知っておきたい四天王寺周辺の動向を整理します。
※参考情報：国土交通省 不動産情報ライブラリ（四天王寺）
天王寺区の空き家は約7,860戸。5年間で1,780戸増加
令和5年住宅・土地統計調査によると、天王寺区の空き家総数は約7,860戸、空き家率は約14.7％となりました。平成30年の調査と比べて空き家は1,780戸（1.6ポイント）増えています。
- 空き家総数は約7,860戸（空き家率 約14.7％）
- 平成30年の調査から5年間で1,780戸増加
- 賃貸・売却に出されていない「その他の住宅」は約1,580戸（空き家全体の約20.1％）
特に注目したいのが、この「その他の住宅」です。相続後に利用予定が決まっていない住宅や、長期間使用されていない建物など、所有者ご自身が今後の活用・管理の方針を決めかねているケースも多いと考えられます。空き家は、所有しているだけでも建物の老朽化、敷地の管理、権利関係の整理といった課題に向き合う必要があります。
また、令和5年12月に施行された改正空家法では、放置すれば特定空家になるおそれのある「管理不全空家等」も指導・勧告の対象となりました。天王寺区の公表では、令和7年度末時点で特定空家2件・管理不全空家6件の計8件が指導中とされています。勧告を受けると固定資産税の住宅用地特例の対象から外れる可能性もあるため、利用予定のない空き家は、建物の状態や土地の権利関係を確認したうえで、売却を含めた整理を早めに検討することが大切です。
株式会社バディエステートでは、天王寺区周辺の空き家・古家・再建築や権利関係に課題のある不動産について、買取のご相談を承っています。
出典：大阪市天王寺区「空家等対策アクションプラン（令和8年度〜令和12年度）」
四天王寺前夕陽ヶ丘駅周辺の地価｜2026年地価公示から見る住宅地の動向
2026年の地価公示では、四天王寺前夕陽ヶ丘駅から約410mに位置する天王寺区伶人町の標準地（地積155㎡）で、1㎡当たり484,000円が公表されています。同地点は第二種住居地域・準防火地域に指定された住宅地で、建ぺい率80％・容積率300％の区域です。
鑑定評価書では、一般住宅を中心とした住宅地として成熟しており、大きな地域変動要因のない安定した地域と評価されています。歴史ある街並みと交通利便性を併せ持つ住宅エリアとして、住環境を重視する方からの需要が見込まれる地域です。
ただし、土地の価格や売却のしやすさは、駅からの距離だけでなく、接道状況、土地の形状、面積、建物の状態、法令上の制限などによって一つひとつ異なります。公示価格はあくまで標準地の評価であり、実際の取引価格とは一致しません。長年所有している土地や、相続後に利用していない土地は、現在の利用状況と権利関係を整理し、売却を含めた今後の方針を検討することが大切です。
出典：大阪府・令和8年地価公示価格一覧表／国土交通省・伶人町の令和8年地価公示鑑定評価書
夕陽丘町で地上15階建ての新築共同住宅計画｜周辺不動産の活用を見直す機会に
天王寺区夕陽丘町2番6では、2026年に新築共同住宅の建築計画が公表されています。建築計画情報によると、計画建物は鉄筋コンクリート造・地上15階建て、敷地面積約391㎡、延床面積約3,028㎡。建築主は日鉄興和不動産株式会社で、工事着工予定は2026年4月、完成予定は2028年3月とされています。
四天王寺前夕陽ヶ丘駅周辺では、住宅地としての利便性や住環境を背景に、共同住宅の供給も見られます。周辺に土地や古い建物を所有している方にとっては、所有不動産の活用方法を見直すきっかけにもなります。
- 今の建物を維持して使い続ける
- 建替えを検討する
- 土地として売却する
- 古家付きのまま、現況で買取を相談する
株式会社バディエステートでは、古家付き土地や築年数の経過した建物、一棟収益不動産などのご相談を承っています。
出典：建築計画のお知らせ看板情報・（仮称）天王寺区四天王寺前夕陽丘計画新築工事
空き家・空き地・一棟マンション・底地｜四天王寺周辺で所有不動産を整理する
相続した空き家・古家付き土地を、解体せずに整理する選択肢
四天王寺周辺には、戸建住宅やマンションが混在する住宅地が広がっています。親から相続した住宅や、長期間使用していない建物を所有している場合、建物の維持管理だけでなく、相続登記や共有者との意思確認なども必要になります。なお、相続登記の申請は2024年4月から義務化されており、相続を知った日から3年以内の申請が必要です。
売却を考える前に、次のような点を確認しておくとスムーズです。
- 相続登記の状況と、共有者の意向
- 雨漏り・設備の劣化など、建物の傷み具合
- 隣地との境界が確定しているか
- 接道状況と再建築の可否
古家が建っている土地は、建物を解体して更地にする方法だけが選択肢ではありません。建物の状態や土地の条件によっては、現況のまま売却・買取を検討できる場合もあります。「相続したものの利用予定がない」「管理が難しくなってきた」という方は、まず不動産の現状を把握することから始めましょう。
出典：大阪市天王寺区・空家等対策アクションプラン／大阪市・空家等対策計画（第3期）
空き地・遊休地を、利用予定のないまま持ち続けていませんか？
相続や事業整理などで取得した土地の中には、長期間利用されず、駐車場や資材置き場としても活用されていない土地があります。空き地は建物がないため管理が簡単に見える一方、次のような問題が起こりやすい資産です。
- 雑草や樹木の繁茂による、近隣からのクレーム
- ゴミの不法投棄や、防犯面の不安
- 年月とともに境界が不明確になる
- 定期的な草刈りなど、管理の手間と費用がかかり続ける
四天王寺周辺のように住宅や共同住宅が立ち並ぶ地域では、敷地の形状、道路との接道状況、隣地との境界が、土地の活用方法を考えるうえで重要になります。長期間使用していない土地や、利用方針が決まっていない土地をお持ちの場合は、現況のままでの売却や不動産買取も選択肢の一つです。住宅用地・古家付き土地・狭小地など、さまざまな土地の買取相談に対応しています。
出典：大阪市天王寺区・空家等対策アクションプラン／大阪市・防火地域等の都市計画情報
築年数の経過した一棟マンション・収益物件｜保有継続か売却かを見極める
天王寺区は交通利便性と住環境を兼ね備えた住宅エリアで、マンションや賃貸住宅が数多く立ち並んでいます。令和5年の統計では、区内の空き家（空室を含む）約7,860戸のうち、賃貸用が約5,820戸（74.0％）を占め、その大半が非木造の共同住宅等（約5,670戸）です。賃貸住宅のストックが厚いエリアだからこそ、物件ごとの競争力や維持管理の見極めが重要になります。
- 外壁・屋上防水・給排水設備・共用部分の修繕計画
- 空室率や賃料水準の推移
- 管理費・修繕費・借入金の負担
- 入居者との契約状況
築古物件や空室が増えている物件、修繕費の負担が大きくなっている物件は、今後も保有を続けるのか、売却して資産を整理するのかを早めに検討することが大切です。バディエステートでは、一棟マンション・一棟アパート・築古収益物件の買取をご相談いただけます。入居者がいる物件や、建物の状態に課題がある物件もお問い合わせください。
出典：大阪市天王寺区・空家等対策アクションプラン（令和5年住宅・土地統計調査）／大阪市・地価調査・地価公示
四天王寺周辺の底地・借地権付き土地｜複雑な権利関係を整理する
古くから住宅地として利用されてきた四天王寺周辺では、土地と建物の所有者が異なる借地関係や、長期間にわたって土地を貸しているケースも多く、権利関係の確認が欠かせません。底地は、土地の所有権を持っていても借地人が建物を所有しているため、通常の更地とは異なり、借地契約の内容を確認する必要があります。
- 借地契約の内容・契約期間・地代・更新条件の確認
- 借地人様の高齢化と、将来の建物の引き継ぎ
- 契約書がない、または内容が現状に合っていない
- 相続によって底地の共有者が増えている
借地人様との交渉が難しい場合や、所有者だけでは整理が進まないケースでも、現状の契約関係を確認したうえで、売却や買取の可能性を検討できます。
「底地を第三者へ売却する」「借地人様と協力して同時売却する」「借地人様へ底地を譲渡する」など、複数の選択肢の中から、地主様にとって負担が少なく、トラブルのないプランを客観的にご案内いたします。
参考情報：大阪市天王寺区・空家等対策アクションプラン／大阪市・地区計画の区域内における建築等の制限
共有名義のままになっていませんか？共有持分・相続不動産の整理
親族から不動産を相続した際、兄弟姉妹や親族間で共有名義となるケースがあります。共有不動産は、所有者それぞれの意向が異なると、売却や建替え、賃貸活用などの方針がまとまらないことがあります。令和5年4月施行の民法改正により共有物の管理に関するルールも見直されていますが、共有者が遠方に住んでいる場合や、相続が重なって共有者が増えている場合には、連絡や意思確認に時間がかかることも少なくありません。
- 共有者全員の把握と連絡先の確認
- 持分割合と登記内容の確認
- 建物の現状と、今後の利用予定の整理
利用予定のない不動産を共有名義のまま長期間保有している場合は、共有関係を確認し、今後の整理方法を検討することが大切です。バディエステートでは、共有持分や相続不動産、権利関係が複雑な土地・建物についても買取のご相談を承っています。
出典：天王寺区・空家等対策アクションプラン／大阪市・空家等対策計画（第3期）
四天王寺周辺の土地売却で確認したい都市計画・建築制限と、エリアの特性
売却前に確認したい用途地域・防火規制・建築条件
土地の売却や建替えを検討する際は、所在地ごとの用途地域、建ぺい率、容積率、防火地域・準防火地域などの確認が必要です。大阪市では、住所や地図から都市計画情報を確認できる「マップナビおおさか」を公開しています。四天王寺周辺でも、道路幅員や接道条件、土地の形状、用途地域によって、建築できる建物や土地の利用方法が異なります。
- 用途地域・建ぺい率・容積率
- 防火地域・準防火地域の指定
- 道路幅員と接道条件
- 埋蔵文化財包蔵地への該当
四天王寺周辺には歴史的な文化財が存在するため、土地によっては埋蔵文化財包蔵地に該当するかどうかの確認が必要です。該当する土地で土木工事等を行う場合には、文化財保護法に基づく事前の届出等が必要となります。古い土地や長期間利用していない土地を売却する際には、こうした法令上の条件も含めて現況を確認することが重要です。
出典：大阪市・防火地域、準防火地域等の都市計画情報／大阪市・史跡・文化財・埋蔵文化財包蔵地について／大阪市・地価調査・地価公示
歴史ある四天王寺エリアの不動産を、次の所有者へ引き継ぐために
四天王寺周辺は、歴史的な寺院や文化財が残る地域であり、住宅地としての落ち着いた環境も大きな特徴です。一方で、長年所有されてきた住宅や土地の中には、建物の老朽化、相続、共有名義、借地関係など、さまざまな事情を抱えている不動産もあります。所有期間が長くなるほど、建物の状態・権利関係・境界などを確認する必要が出てくるものです。
今後利用する予定がない住宅や土地は、次の世代に引き継ぐ前に、売却や買取による資産整理を検討することも一つの方法です。当社では、空き家・空き地・一棟マンション・底地・共有持分・築古物件など、一般的な不動産会社では取り扱いが難しい物件の買取に取り組んでいます。
参考情報：四天王寺の文化財情報／天王寺区・空家等対策アクションプラン
株式会社バディエステート大阪本社（天王寺区味原町）は、天王寺区四天王寺エリアの空き家・空き地・一棟マンション・底地・共有持分といった、権利関係や建物の状態に課題のある不動産の買取を得意としています。四天王寺1〜5丁目を中心に、四天王寺前夕陽ヶ丘駅周辺の伶人町・夕陽丘町・勝山周辺のご相談にも対応。不動産鑑定や権利調整の専門ノウハウを活かし、弁護士・司法書士等とも連携しながら、所有者様のご負担を抑えた整理をサポートします。「まずは現状だけ相談したい」という段階でも歓迎です。
天王寺区四天王寺の不動産買取に関するよくあるご質問
空き家や古家付き土地は、解体せずにそのまま売却（買取）できますか？
建物の状態や土地の条件によっては、解体して更地にせず、現況のままでの買取をご相談いただけます。雨漏りや設備の劣化、境界が未確定といった状態でも、まずは現状をお聞かせください。
底地・借地権付き土地の買取は可能ですか？
ご相談いただけます。借地契約の内容、地代、契約期間、更新条件などを確認したうえで、現状のままでの買取や借地人様との同時売却など、権利関係に合わせた方法をご案内します。
共有名義の不動産や、共有持分だけでも相談できますか？
はい。共有持分のみのご相談や、相続によって共有者が増えている不動産のご相談も承っています。持分割合や登記内容を確認したうえで、整理の方法をご案内します。
入居者がいる一棟マンション・アパートでも買取してもらえますか？
入居中のままでのご相談が可能です。築年数が経過した物件や、空室・修繕費の負担にお悩みの物件もお問い合わせください。物件の状況によっては、お取り扱いできない場合もございます。
売却を決めていなくても、査定や相談はできますか？
はい。「まず現在の状況を知りたい」「将来のために整理しておきたい」という段階でのご相談も歓迎しています。査定・ご相談は無料です。