米軍住宅地の返還地に生まれた、おもろまちに眠る「底地」という資産
ゆいレール「おもろまち」駅から徒歩1〜10分、椰子並木の広い街路とサンエー那覇メインプレイス、DFS Tギャラリア沖縄、県立博物館・美術館が立ち並ぶ那覇市おもろまちは、1987年に全面返還された旧牧港住宅地区の跡地に、区画整理によって生まれた計画都市です。区画整理で地権者様に配分された換地の中には、ご自身で建物を建てずに大型商業施設や住宅事業者へ土地を貸し出す形で活用されてきた区画が数多くあり、結果として「底地(そこち)」――建物を持たず、地代収入を得ながら土地だけを所有する資産――が街の随所に広がっています。
強制接収から換地、そして底地へ ― 半世紀にわたる土地の物語
もとは字安里・真嘉比・上之屋・銘苅の四つの集落だったこの一帯は、1953年に米軍へ強制接収され、約195haにおよぶ牧港住宅地区として陸軍・空軍関係者の住宅地に使われていました。1974年の返還合意ののち1975年から段階的に返還が進み、1987年に全面返還。1992年から2005年にかけて土地区画整理事業が行われ、地権者様には換地として土地が配分されました。1996年には公募によって「おもろまち」という町名が誕生し、2003年にはゆいレールが開通。地権者様の中には自ら建物を建てる資金や意向がなく、土地を事業者へ貸し出す道を選んだ方も多く、その結果として数十年にわたり地代を生み続ける底地が数多く残る街になりました。
弊社沖縄支店は那覇市松尾に拠点を置き、この区画整理の過程で生まれた底地や、借地契約・地代・更新料をめぐる複雑な権利関係のご相談に日々対応しています。司法書士・土地家屋調査士・弁護士・税理士等の専門家ネットワークと連携し、権利関係の整理からスピーディーな現金化まで一貫してサポートいたします。
おもろまちの土地取引件数データ ― 底地を「今」動かすべき理由
国土交通省が公表する不動産取引価格情報によると、おもろまち地区では2021年第2四半期から2026年第1四半期までの5年間で、四半期ごとの土地取引件数が着実に積み上がっています。「底地は特殊な資産だから売れない」「借地人がいる土地は買い手がつかない」と思い込む前に、まずは客観的な取引件数の推移をご確認ください。
※参考情報：国土交通省が公表する不動産取引価格情報（おもろまち地区、2021年第2四半期〜2026年第1四半期）の取引件数集計を基に作成した参考値です。個別の底地の価格や成約を保証するものではありません。
取引が途切れない街だからこそ、底地は「今」動かせる
四半期ごとの推移を見ると、集計期間の起点である2021年第2四半期こそ取引ゼロでしたが、その後は一度もゼロに戻ることなく、多い四半期には5〜6件の取引が成立するまでに市場が育っています。直近10四半期（2023年第4四半期〜2026年第1四半期）の合計は32件、その前の10四半期（2021年第2四半期〜2023年第3四半期）の23件から約4割増加しており、5年間（20四半期）の累計は55件、四半期平均でも2.75件のペースで取引が続いています。実際、最新の2026年第1四半期には2006年築の建物が建つ235㎡の土地が2億1,000万円で成約し、2025年第2四半期には共同住宅の建つ1,200㎡の土地付き建物が8億5,000万円、2024年第2四半期には事務所・倉庫・店舗が入る310㎡の商業地が2億8,000万円で取引されるなど、規模を問わず着実に買い手がついています。
取引が活発になるほど、底地を「地代が入るから」と何十年も動かさずにいることの機会損失、そして相続時の評価額・納税資金の負担は大きくなります。名義変更が済んでいない換地由来の底地、借地契約の内容が曖昧なまま何十年も更新されてきた土地であっても、まずは現況のままの評価額を知ることから始めてみませんか。
おもろまちで「底地」を持つオーナー様が抱えがちなお悩み
「地代は入るが、身動きが取れない」その底地、見直しませんか
ご相談の中で多いのが、次のようなお悩みです。
- 借地人との地代交渉がうまく進まず、何十年も相場より低い地代のままになっている
- 区画整理で受け取った換地をそのまま借地に出しており、名義が先代のまま相続の手続きも止まっている
- 借地人から更新料や建替え承諾料の相談が来るたびに、何を基準に判断すればよいか分からない
- 底地は自由に使えないと分かっていても、金融機関の担保評価が低く相続時の納税資金に困っている
- 借地人と良好な関係を保ちたいが、そろそろ現金化したい思いもあり、どう切り出せばよいか分からない
- 相続した底地が兄弟姉妹の共有名義のまま何年も動かせずにいる
おもろまちのような区画整理由来の新しい街では、換地としての権利関係や借地契約の内容が独特で、一般的な仲介では取り扱いが難しいとされがちです。しかし新都心としての根強い需要があるため、底地の権利調整に慣れた買取事業者からの引き合いは着実にあります。
売却だけが、底地の答えではありません
私たちが大切にしていること
私たちは単純な売却のみをお勧めすることはいたしません。おもろまちの取引動向や借地契約の内容を踏まえ、客観的な視点から以下のポイントを整理いたします。
- 実際の取引件数データに基づく、その底地の現実的な査定評価額
- 借地契約の種類（普通借地・定期借地）や地代改定・更新料条項を踏まえた売却先の見極め
- 相場より低い地代のまま底地を持ち続けることによる機会損失と、相続税評価額の将来的な負担
- 借地人への売却（底地・借地権の同時売却）・第三者への底地単独売却・当面の地代収入継続の比較検討
分析・ご提案の結果、「今はまだ底地を持ち続ける」という選択になっても問題ありません。大切なのは、おもろまちという街の実際の取引データと借地契約の内容を正しく把握し、最適なタイミングで決断することです。
遠方の底地オーナー様に寄り添う、沖縄支店の強み
おもろまちを中心に、底地オーナー様のご相談実績
当社沖縄支店は那覇市松尾に拠点を置き、おもろまちを含む那覇市内はもちろん、区画整理由来の底地や借地権付き不動産の買取・売却のご相談を数多く承っております。相続や転勤をきっかけに県外へお住まいを移された底地オーナー様からのご相談も多く、来沖いただかなくてもオンラインでやり取りを完結できる体制を整えています。
不動産取引はライフイベントの中でも大きな決断を伴います。おもろまちという土地の成り立ちと取引動向を熟知した専門家として、お客様お一人おひとりに寄り添った親身なサポートをお約束いたします。
よくあるご質問
借地人に長年貸している底地で、地代も相場より低いままです。この状態でも売却できますか？
はい、可能です。おもろまちは1992年から2005年にかけての土地区画整理事業により、換地を借地として貸し出してきた底地が数多く残るエリアです。現在の地代水準や契約内容を確認したうえで、現況のまま適正に査定いたします。
県外や海外に住んでいて、借地人とのやり取りや更新料の交渉が負担になっています。相談できますか？
可能です。沖縄は遠方にお住まいの底地オーナー様が多いエリアです。契約内容の確認から書類のやり取りまでオンラインで完結できる体制を整えておりますので、来沖いただかなくてもご相談いただけます。
借地上に大型商業施設や共同住宅が建っている底地でも買い手はつきますか？
はい、あります。おもろまちは新都心として大型商業施設や共同住宅が数多く建ち並ぶエリアで、安定した地代収入が見込める底地として評価する買い手が多くいます。まずは契約内容や地代水準を問わずご相談ください。
相続で兄弟姉妹の共有名義になっているおもろまちの底地は売却できますか？
可能です。共有者様全員のご意向を確認しながら、持分のみの買取や共有者間の調整、借地人様への説明もサポートいたします。
査定に費用はかかりますか？また借地人や近隣に知られずに相談できますか？
査定は無料です。秘密厳守で対応しておりますので、借地人様や近隣、ご家族に知られたくない場合もご安心してご相談ください。