「奇跡の1マイル」が生まれた那覇の中心地、久茂地という土地
ゆいレール「県庁前」駅・「美栄橋」駅から徒歩1分〜5分、沖縄県庁、那覇市役所、そして戦後の焼け野原から目覚ましい復興を遂げ「奇跡の1マイル」と呼ばれる国際通りに囲まれた那覇市久茂地は、名実ともに沖縄経済の中心地です。建ぺい率80％・容積率400〜600％という那覇市内でも屈指の高度利用地区に指定され、再開発が絶えず進む一方、まちの成り立ちゆえに土地の所有者と建物の所有者が異なる「底地」が数多く残るエリアでもあります。
焼け野原から生まれたビジネス街、その足元に眠る底地という記憶
戦前は畑や湿地帯が広がるのどかな一帯だったこのエリアは、戦後、旧那覇市中心部が米軍に接収されたことで行き場を失った人々が移り住み、闇市から始まった急速な復興を経て今日の那覇の中心地へと姿を変えました。狭い土地に次々と建物が建てられていった当時、土地は貸すが建物は建てない、あるいは建物だけを譲り受けるといった形で底地と借地権が分かれたまま今日まで引き継がれているケースが少なくありません。1993年（平成5年）に地区計画が決定され、2020年（令和2年）には見直しも行われ、県庁・市役所・デパート・銀行などが集積する業務拠点として、今も高度利用が進められています。
弊社沖縄支店は那覇市松尾に拠点を置き、こうした久茂地エリア特有の底地・借地権関係や、名義未変更のまま引き継がれた土地のご相談に日々対応しています。司法書士・土地家屋調査士・弁護士・税理士等の専門家ネットワークと連携し、権利関係の整理からスピーディーな現金化まで一貫してサポートいたします。
久茂地の取引データ — 那覇市トップクラスの水準で動き続ける中心地の今
国土交通省が公表する不動産取引価格情報によると、久茂地地区の宅地（土地）取引は坪単価1,000万円前後という那覇市内でも屈指の水準で成立しています。「借地人に貸しているだけだから」「先代の代からそのままだから」と後回しにする前に、まずは客観的な取引動向をご確認ください。
※参考情報：国土交通省が公表する不動産取引価格情報（久茂地地区、2021年〜2026年）を基に作成した参考値です。個別の土地の価格や成約を保証するものではありません。
1件から12件、そしてまた4件へ ― 波を打ちながら動き続ける中心市街地の取引
四半期ごとの取引件数を追うと、2022年第3四半期にはわずか1件まで落ち込んだ後、2024年第1四半期には過去5年間で最多となる12件を記録するなど、久茂地の取引市場は大きな波を描いてきました。2024年第4四半期に再び1件まで沈んだものの、2025年以降は四半期あたり3〜6件という水準で安定的に推移し、直近の2026年第1四半期も4件の取引が成立しています。
取引が活発な時期ほど、底地をそのまま塩漬けにしておくことの機会損失、そして相続が発生した際の評価額・税負担は大きくなります。名義変更が済んでいない底地、借地権者様との関係が疎遠な土地、地代の改定が長年行われていない土地であっても、まずは現況のままの評価額を知ることから始めてみませんか。
久茂地の底地オーナー様が抱えがちなお悩み
「借地人に貸しているだけの土地」、その底地を見直しませんか
ご相談の中で多いのが、次のようなお悩みです。
- 先代から引き継いだ底地の名義変更や相続の手続きが止まったままになっている
- 借地人から地代の値上げに応じてもらえず、固定資産税を払うと手元にほとんど残らない
- 借地権者様との関係が疎遠で、更新料や地代改定の交渉窓口すら分からない
- 兄弟姉妹の共有名義のまま、底地をどうするか誰も決められずにいる
- 那覇随一のビジネス街でありながら、底地単体では一般の仲介で取り扱いを断られた経験がある
- 地価が上がるほど固定資産税・相続税評価額の負担が重くなり、保有し続ける意味を見失っている
久茂地のような戦後の急速な復興から生まれた中心市街地では、底地権と借地権が分かれた土地の権利関係が複雑で、一般的な仲介では取り扱いが難しいとされがちです。しかし那覇随一のビジネス街としての需要は根強く、底地の権利調整に慣れた買取事業者からの引き合いは着実にあります。
底地の活用、売却だけが選択肢ではありません
私たちが大切にしていること
私たちは単純な売却のみをお勧めすることはいたしません。久茂地の取引動向や底地・借地権の権利関係を踏まえ、客観的な視点から以下のポイントを整理いたします。
- 実際の取引データに基づく、その底地の現実的な査定評価額
- 借地権者様との関係性や地代の改定履歴を踏まえた売却先の見極め
- 底地のまま保有し続けることによる機会損失と、将来の相続税評価額の負担
- 借地権者様への譲渡・第三者への売却・当面の底地保有継続の比較検討
分析・ご提案の結果、「今はまだ底地を保有し続ける」という選択になっても問題ありません。大切なのは、久茂地という中心市街地の実際のデータと借地権者様との関係性を正しく把握し、最適なタイミングで決断することです。
底地オーナー様に寄り添う、沖縄支店の強み
久茂地を中心に、底地オーナー様のご相談実績
当社沖縄支店は那覇市松尾に拠点を置き、久茂地を含む那覇市中心部の底地・借地権付き土地や相続不動産の買取・売却のご相談を数多く承っております。相続や県外転居をきっかけに久茂地の底地を持て余している地権者様からのご相談も多く、来沖いただかなくてもオンラインでやり取りを完結できる体制を整えています。
不動産取引はライフイベントの中でも大きな決断を伴います。久茂地という土地の成り立ちと底地特有の権利関係を熟知した専門家として、お客様お一人おひとりに寄り添った親身なサポートをお約束いたします。
よくあるご質問
借地人に貸しているだけの底地で、何十年も名義変更をしていません。売却できますか？
はい、可能です。久茂地は戦後の急速な復興過程で底地と借地権が分かれたまま今日まで引き継がれている土地が数多く残るエリアです。名義や借地権の状況の確認から着手し、現況のまま適正に査定いたします。
借地権者との関係が疎遠で、地代の相場や更新料の交渉方法が分かりません。相談できますか？
可能です。底地特有の借地権者様との関係調整は、経験豊富な専門家ネットワークと連携して対応いたします。現地確認から書類のやり取りまでオンラインで完結できる体制も整えておりますので、遠方にお住まいでもご安心ください。
那覇の中心地は再開発が進んでいると聞きますが、個人が持つ小さな底地でも買い手はつきますか？
はい、あります。久茂地は建ぺい率80％・容積率400〜600％の高度利用地区に指定されており、単独では活用しにくい小さな底地でも、周辺の再開発計画を前提に評価する買い手が多くいます。まずは面積や借地権の状況を問わずご相談ください。
相続で兄弟姉妹の共有名義になっている久茂地の底地は売却できますか？
可能です。共有者様全員のご意向を確認しながら、持分のみの買取や共有者間の調整もサポートいたします。
査定に費用はかかりますか？また借地人や近隣に知られずに相談できますか？
査定は無料です。秘密厳守で対応しておりますので、借地人様や近隣、ご家族に知られたくない場合もご安心してご相談ください。