元寇合戦の古戦場・鳥飼に、今も静かに眠る「底地」という資産
福岡市地下鉄空港線「唐人町」駅・「西新」駅、七隈線「別府」駅・「六本松」駅と、実に4つの駅を使い分けられる希少な立地にある福岡市中央区鳥飼は、1274年(文永11年)の元寇・文永の役で「鳥飼潟の戦い」の舞台となった、鎌倉時代から記録の残る歴史ある土地です。中央区鳥飼一丁目・二丁目・三丁目のあわせて約29.11ヘクタールという町域には、戦後の住宅需要の高まりの中で結ばれた借地契約が今も数多く残り、建物の名義と土地の名義が異なる「底地」が住宅地の随所に点在しています。
鳥飼八幡宮の氏子町に、借地権者様の建物と地主様の底地が今も共存
鳥飼の氏神である鳥飼八幡宮は、慶長13年(1608年)に黒田長政公が別邸を構えたことを機に現在の社地へ遷され、以来400年以上にわたり地域の暮らしを見守ってきました。戦後の住宅供給が急がれた時期には、この氏子町のなかにも借地契約に基づく木造住宅が数多く建てられ、建物所有者(借地権者様)が代替わりを重ねる一方で、底地(土地)の所有者であるオーナー様がわずかな地代収入のためだけに土地を保有し続けているケースが少なくありません。
弊社福岡支店は鳥飼からほど近い中央区大名に拠点を置き、博多区・早良区とあわせて中央区内の底地・空き家・老朽化した木造住宅のご相談に日々対応しています。借地権者様との交渉や複雑な権利関係の整理についても、弁護士・税理士・土地家屋調査士・司法書士等の専門家ネットワークと連携し、円滑な解決とスピーディーな現金化を実現します。
鳥飼エリアの土地取引動向 — 数字が語る、底地売却のベストタイミング
国土交通省が公表する不動産取引価格情報によると、鳥飼エリアの土地取引件数は2024年に観測期間中最多となる15件を記録するなど、2023年以降回復基調が続いています。「借地人がいるから」「底地だけでは売れないだろう」と諦める前に、まずは客観的な取引データをご確認ください。
※参考情報：国土交通省が公表する不動産取引価格情報（鳥飼地区、2021年第2四半期〜2026年第1四半期）を基に作成した参考値です。個別の底地・土地の価格や成約を保証するものではありません。
2022年の急伸と2024年の最多更新が示す、底地需要の底堅さ
四半期ごとの取引件数を見ると、2021年から2022年にかけては4〜14件と大きく変動し、2022年第1四半期には14件を記録しました。その後いったん落ち着きを見せたものの、2023年以降は再び回復基調に転じ、2024年第3四半期には観測期間中最多となる15件を記録。直近の2025年第4四半期・2026年第1四半期も8件と、安定した取引水準を維持しています。
実際の登録データを見ても、間口7.5m台の区画から18m超の広い区画まで、また65㎡台の小さな敷地から280㎡を超える広い敷地まで、大濠公園や複数の駅に近い鳥飼エリアのさまざまな形状の土地に買い手がついている点が、このエリアの土地・底地需要の根強さを物語っています。
鳥飼エリアの底地オーナー様が抱えがちなお悩み
「地代だけを受け取り続けている」その状態、見直しませんか
ご相談の中で多いのが、次のようなお悩みです。
- 借地人との関係が疎遠で、地代の値上げ交渉も更新料の話も切り出しづらい
- 鳥飼八幡宮周辺の間口が狭い区画で、仲介では取り扱いを断られた経験がある
- 大濠公園に近いため、高度地区や風致地区といった建築規制の影響が読めない
- 相続した鳥飼の底地が共有名義のまま何年も動かせずにいる
- 借地人から「土地を買い取りたい」「借地権を買い取ってほしい」と打診されたが、金額の妥当性が分からない
- 地代収入はわずかで、固定資産税や管理の手間の方が負担になっている
鳥飼のような、古くから住宅地として発展してきたエリアでは、戦後に結ばれた借地契約がそのまま今日まで引き継がれているケースが数多く残っています。権利関係が複雑な底地は一般的な仲介では取り扱いが難しいとされがちですが、大濠公園近接・複数駅利用可能という都心近接エリアならではの根強い需要があるため、底地専門の買取事業者からの引き合いは着実にあります。
売却だけが選択肢ではありません
私たちが大切にしていること
私たちは単純な売却のみをお勧めすることはいたしません。鳥飼エリアの取引動向や借地契約の内容を踏まえ、客観的な視点から以下のポイントを整理いたします。
- 実際の取引データに基づく、その底地の現実的な査定評価額
- 借地契約の内容（地代・残存期間・更新条件）を踏まえた売却先の見極め（借地権者様への売却か、第三者への売却か）
- 底地放置による地代滞納・管理トラブルのリスクと固定資産税対策
- 借地権者様との等価交換・共同売却か、底地のみの単独売却かの比較検討
分析・ご提案の結果、「今はまだ保有を続ける」という選択になっても問題ありません。大切なのは、鳥飼という地域の実際のデータとご自身の借地契約の状況を正しく把握し、最適なタイミングで決断することです。
中央区に根ざした福岡支店の強み
鳥飼を中心に、中央区・博多区・早良区の底地に寄り添うご提案を
当社福岡支店は中央区大名に拠点を置き、鳥飼を含む中央区内はもちろん、博多区・早良区の底地・空き家・老朽化した木造住宅・相続不動産などの買取・売却のご相談を承っております。借地人様が現に居住・使用されている状態でのご相談、将来に向けたご相談も歓迎しております。
不動産取引はライフイベントの中でも大きな決断を伴います。鳥飼という土地の歴史と借地慣行を熟知した専門家として、お客様お一人おひとりに寄り添った親身なサポートをお約束いたします。
よくあるご質問
借地人が住んでいる状態でも、底地だけを売却できますか？
はい、可能です。借地人様がそのまま居住・使用されている状態でも、底地としての権利を第三者にお譲りいただけます。現在の借地契約の内容を確認したうえで、適正な査定額をご提示いたします。
借地人と長年連絡が取れておらず、地代もほとんど受け取れていません。それでも相談できますか？
全く問題ありません。鳥飼周辺には、地代のやり取りが長年滞っている底地も少なくありません。まずは現状の借地契約や登記情報の確認からサポートいたしますので、ぜひ一度ご相談ください。
大濠公園に近いエリアですが、高度地区や風致地区といった建築規制があっても相談できますか？
はい、対応可能です。用途地域や高度地区による建築制限を踏まえたうえで、その底地に合った現実的な活用方法・売却方法をご提案いたします。
相続で共有名義になっている鳥飼の底地は売却できますか？
可能です。共有者様全員のご意向を確認しながら、持分のみの買取や共有者間の調整もサポートいたします。
査定に費用はかかりますか？また借地人や周囲に知られずに相談できますか？
査定は無料です。秘密厳守で対応しておりますので、借地人様や近隣、ご家族に知られたくない場合もご安心してご相談ください。
福岡支店が対応するエリア
福岡支店は中央区大名に拠点を置き、鳥飼エリアを中心に以下の福岡市内エリアで不動産買取・売却のご相談を承っております。